房地产09年“地王”频出现象及原因

09年是地王频出的一年，有的不及成本，达到及近疯狂的程度。在这些现象的背后，其深刻的原因是什么？如何看待“地王”频出的之一现象?

　　一、09年房地产地王频出，及近疯狂。

　　仅以年前9月-12月的这几个月来看，从见诸报端出现的各地地王情况是：

　　2009 年 09 月。
　　中海地产70亿拿下上海普陀长风 6B、7C 地块成为全国新地王始；相继万科斥资22亿在京拿地；保利16亿拿下南京地王 ；万科“血拼”华润、凯德20.5亿宁波抢地 ；高盛投资12.13亿获哈尔滨地王； 海航集团18.24亿夺陆家嘴“单价地王”。 雅居乐单挑保利，10亿斩落顺德“地王”。 万达20 亿武昌拿地；绿地72.45 亿成全国新地王。万科29.3 亿北京房山二次拿地。 9 月份,国内房地产开发商已投入了近 300 亿元用于抢夺土地,其中既涉及万科、深深房、中国海外、保利地产、雅戈尔、滨江集团、中国绿城、SOHO 中国、华润置地、荣盛发展、嘉宝集团、*ST 亚华等十多家以房地产为主业的上市公司,也涉及宝新能源、武汉控股等非专业房地产上市公司。全国多个城市土地财政收入大幅提高 。

　　2009 年 10 月。

　　中粮南京“抢”地。保利5.26亿上海嘉定拿地。绿地4.18亿拿上海商住地块。央企中冶子公司 7.2亿安徽拿地 。中海地产力挫万科、保利、雅居乐、招商地产等， 以 38.2 亿元的总价拿下了佛山千灯湖最一块地。绿城 26亿竞得合肥翡翠湖地王。盛和建设以18亿在哈尔滨诞生新“地王”。华润27.7亿杭州拿地 。雅居乐擒获广州科学城“地王”。 保利17.9亿“搞掂”南京地王。中信斩获天津最大住宅用地 。中海年底250 亿拿千万平土地。

　　2009 年 11 月。

　　浦东新区迪士尼地块拍出11.9亿天价 。世贸股份6 亿竞得杭州地块。万科太原“囤地”500亩。保利竞得长沙南湖地王 。保利12亿获上海黄金地块 。富力 10 亿竞得广州 CBD 前地王。中建国际联合保利兴 48亿连夺奥体公园三宗地 。远洋地产48.3亿拿地 。保利上海嘉定拿地，创超地价涨幅之最 。保利 30.4 亿拿下北京朝阳区地。招商地产 13.9 亿南京拿地，溢价率109% 。

　　2009 年 12月 。

　　央企中建地产以 37.2 亿拍得上海新江湾城 C6地块。接着，保利 27 亿上海“抢地”溢价超3倍 ；中华企业 28.1 亿投得杭州江干区宅地 。

　　二、“地王”频出现象的影响。

　　房地产就像造皮鞋，土地就是鞋底，钢材、建材等就是鞋帮，而且地价占了房价的比例约35％到45％之间。鞋底涨价，焉有鞋不涨价之理？所以地价增高会助推房价上涨，这是其一；其二，由于拿地成本较高，为了卖出好价钱盈利，所以开发商会千方百计在产品的精、新、特及其服务质量等方面深入下功夫，有助于市场上多出精品。

　　三、如何看待“地王”频出现象背后的深层次原因?

　　“地王”就是指某块国有土地出让给开发商的成交价格动辄就创下数十亿的天价，单位楼面地价也不断创出新高的现象。

　　“地王”频出现象基本上是源于以下九种原因：

　　1、开发商对中国经济和房地产业的信心在恢复；

　　2、中国经济是世界经济的发动机，而房地产业是中国经济的主

　　导产业、支柱产业和先导产业，要保经济增长和就业，就不能打压房地产；

　　3、根据市场综合情况分析，预计未来几年房价会继续明显上涨，现在拿地比未来拿地肯定合算；

　　4、土地越来越短缺，而招牌挂制度不可能改变；

　　5，拆迁成本越来越高；

　　6，政府的税费会不断增加；

　　7，开发商缺地缺怕了，怕“断顿儿”，由于土地市场长期失衡，形成惯性上涨预期。若断顿儿可能一两年没活干，而某些费用照样发生，人才还会流失。最近地王频现也与08年到09年5月前土地出让不成交，某些开发商缺土地有关

　　8，开发商可以承担更高的土地成本。由于大多都是核心城市的土地；好地段土地，需求有保证；面积大，便于降低综合开发成本；多数项目地价款分期支付（2007年广州众多“地王”企业中，没有一家足额缴纳了土地转让金 ）；开发周期长，分期开发，房价上涨速度快；拿到“地王”的都是开发能力很强的开发商，对该地块一般进行了详细的投资分析，胸有成竹；或者周边还有其他项目，可相互借力；或盘大可控制附近市场；或利用股票市场提升股价，增加市值，通过增发、获取更多信贷资金等间接牟利。

　　9，由于成为地王的多为大型国企、央企，由于央企长期不分红，利润趴在账上，公司又担心上缴风险，存在投资冲动；获取信贷支持容易，信贷资金的成本极低。而他们的主业产能过剩，在通胀预期的背景下，提价能力弱，自然希望挤进需求旺盛、不断提价的房地产行业。